2008-10-02 12:45 | 只看楼主
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坚持付清房款才过户，被判赔款4万元

坚持付清房款才过户，被判赔款4万元

2008年9月12日，广州天河区人民法院判决被告梅小姐在判决生效后10日内退还原告林小姐定金4万元，并支付违约金4万元给林小姐，驳回被告的反诉请求，诉讼费1900元、反诉费480元均由被告梅小姐承担。
2008年4月7日，原告林小姐和被告梅小姐以及中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告将位于广州市天河区长兴路的一套房产出售给林小姐，总房款40万元，双方在2008年4月30日到房管部门办理交易过户手续，逾期超过30天，原告有权解除合同，被告按照总房款10％支付违约金给原告。双方在补充协议中约定付款方式：签约当日支付4万元定金，成功递件当日支付首期款12万元（含定金），余款28万元于完成交易过户当天付清，交易过户手续需在2008年6月20日前完成（以付清双方交易税费为准）。同时，双方在合同备注中以手写方式注明：“卖方在收齐买方楼款时交税过户，如买方不能在合同约定时间交齐尾期楼款（2008年6月20日），卖方同意延期，则买方向买方支付补偿金1000元。”
合同签订后，原告于签约当日支付了定金4万元给被告。2008年4月30日，双方共同到房管部门办理交易过户手续，但是被告在排队拿号后要求先支付8万元现金，才签署房地产买卖合同，此外双方就是否低报税问题发生纠纷。后来双方约定于同年5月4日递件，但是5月4日及以后，被告就一直表示不出售房屋。纠纷发生后，林小姐通过中介公司介绍，联系上了广东佳思特律师事务所王美舟律师（13710862950）。王律师一直指导她此后的有关此事的每一步的行动。
2008年6月12日，王美舟律师（13710862950）接受原告林小姐委托，向天河区法院起诉梅小姐，要求退还定金4万元，并支付4万元违约金给原告。不久，被告提起反诉，称原告违约，要求原告支付逾期付款违约金，并支付解约违约金4万元。
2008年7月25日，该案开庭。原告称被告违约已经逾期30天，原告有权解除合同，并要求退还定金及支付违约金。被告称从未表示不出售房屋，并当庭表示愿意继续出售房屋给原告，且备注约定“收齐楼款时交税过户”，因原告未付清房款，所以被告有权拒绝递件过户，原告在2008年6月20日前未付清房款，已经构成违约，应负违约责任。原告代理人王美舟律师称，合同附件约定分两期支付房款，首期款12万元（含定金，递件时实际付8万元）在递件时交纳，余款28万元在缴税后付清，备注中也有“尾款”字样，说明备注并未改变分期付款的事实。至于两期房款的付款时间，已经约定分别为递件成功当日和缴税过户前。被告辩称定金就是首期款，尾款就是36万元。原告代理人反驳说，合同约定首期款12万元（含定金），说明定金并非首期款，只是首期款的一部分，因此尾款不是36万元，而是28万元。被告要求原告在递件前即付清余款36万元与约定不符，已经违约。天河区法院经审理后采纳了原告代理人的意见，认为房产过户分为递件过户和缴税过户两个阶段，房款也相应分期支付，现被告要求在递件前付清全部房款，与约定不符，因此拒绝过户，构成违约，应负违约责任，最后作出上述判决。
广州房产律师广东佳思特律师事务所王美舟律师（13710862950）评析：本律师从被告代理人处得知，被告因急于用款，所以出售房屋，后来筹到钱了，就不想卖房，并一直向原告和中介表示不出售房屋。后来，本律师让原告录下与被告的谈话内容，被告警觉，就否认不同意出售房屋，经“高人”指点，从备注部分找到“漏洞”，就是“缴税过户前付清房款”，因为过户包括递件阶段，因此其就以此为借口，认为原告须在递件前付清房款，表示只要原告付清房款，她即随时递件。虽然法院最终作出了公正的判决，但是本案经过了两次庭审，法院做了多次调解，调解不成，被告同意继续卖房，原告坚持要支付违约金，最后调解不成，这样也算费了一点周折。
王律师提示：
1、在二手房买卖中，遇到一方违约，尽量将违约方的谈话内容通过手机、录音笔、录音机等器材将其录下来，录音可以作为证据使用；尽量让非亲属的两位人士（朋友、同事均可）陪同与违约方交涉，以便将来作为证人；尽量通过特快专递邮寄函件的方式催告违约方履行合同；尽量咨询律师，按照律师的安排行事，以防疏漏。
2、中介公司在格式条款以外的合同内容方面，尽量准确，尤其是备注部分。如本案中将“缴税过户”表述为“缴税”，递件过户表述为“递件”，则被告就再无借口了。根据我的观察，这点对中介人员来说要求比较高，但是中介人员在自行拟定条款时可以向公司律师或熟悉的律师咨询一下，有条件的将合同内容传真给看一下，就比较稳妥。（广州房产律师广东佳思特律师事务所王美舟律师文）